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   政策法规
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政策解读

物业管理政策问答(一)

发布时间:2015-8-18 14:55:25      点击:2434次

  

  1.什么是物业管理

  答:物业管理指业主选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解:一、业主选聘具有从业资格的物业服务企业来实施物业管理和服务;二、物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业服务企业,双方签订物业服务合同,明确双方的权利义务;三、物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。

  2.如何选择物业服务企业?

  答:国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  3.什么人可以作为业主?

  答:房屋的所有权人为业主。包括不动产登记簿登记的所有权人,婚姻法等民事法律规定的共有权人,以及法律法规规定的其他人。

  4.业主在物业管理活动中享有什么权利?

  答:业主在物业管理活动中,享有以下权利:

  按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改业主公约,业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。

  5.业主在物业管理活动中应履行什么义务?

  答:业主在物业管理活动中,履行以下义务:

  遵守业主公约、业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;按照国家有关规定缴纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;法律、法规规定的其他义务。

  6.物业服务合同是由谁签订的?

  答:在项目的开发建设阶段,由开发建设单位按照法规规定,选聘物业服务企业,与物业企业签订物业服务合同,并将物业管理服务的相关内容在购房合同中予以明确约定。这个过程也就是我们所说的前期物业管理。

  项目开发建设完毕,或者在成立业主大会,选举产生业主委员会后,由业主大会选聘物业服务企业,业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同,双方按照合同约定开展小区物业管理与服务。

  7.什么条件下可以召开首次业主大会会议?

  答:符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上:

  (二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上:

  (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

  8.怎样召开首次业主大会会议?

  答:符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组。

  筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主代表人数所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

  筹备组应当自成立之日起10日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。自成立之日起60日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  9.业主大会有哪些职责?

  答:业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);

  (六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

  10.业主大会会议召开可以采取什么样的形式?

  答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

  11.业主委员会是什么组织?

  答:业主委员会是业主大会的常设性执行机构,由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。具体职责为:

  (一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)执行业主大会的决议、决定;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)业主大会赋予的其他职责。

  12.业主委员会委员由什么人担任?

  答:业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年。可连选连任。

  业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。

  执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

  13.业主大会和业主委员会由谁进行监督和指导?

  答:街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会的换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作;未成立业主委员会的住宅小区由社区居委会暂代行业主委员会的职责。

  14.选聘、解聘物业管理企业由什么人决定?

  答:必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  15、业主大会的决定对什么人具有约束力?

  答:业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束。

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