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办事指南

泰安市物业质量保修金交存、管理、使用和退还16问

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泰安市物业质量保修金交存、管理、使用和退还16问
   
        1、建立物业质量保修金制度的目的和意义是什么?
    维护业主的合法权益,保障物业在保修期内的正常使用和维修,保证房地开发建设单位及时履行物业保修期内的保修义务。
    2、交存物业质量保修金有哪些文件依据?
    主要依据是《山东省物业管理条例》、《山东省物业质量保修金管理办法(试行)》和《泰安市实施<山东省物业质量保修金管理办法(试行)>细则》。
   3、物业质量保修金的管理原则是什么?
    统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管。
    4 、物业质量保修金由谁交存?
    由房地产开发建设单位交存。
    5、物业质量保修金归谁所有?
    物业质量保修金属房地产开发建设单位所有,保修期内由物业主管部门监管。
    6、哪些物业建立物业质量保修金?
    房地产开发建设单位新建用于销售的物业都应交存物业质量保修金。
    7、按什么标准交存物业质量保修金?
    房地产开发建设单位新建用于销售的多层(7层及以下)、小高层(8至12层)、高层(13层及以上)物业,应分别按照建筑安装工程平均造价的3%、4%、5%交存保修金。
    8、房地产开发建设单位应在什么环节交存物业质量保修金?
   房地产开发建设单位在办理房屋工程竣工验收备案手续前,应当交存物业质量保修金。
    9、怎样管理物业质量保修金?
    市、县(市、区)物业主管部门应当建立保修金管理机构。市物业主管部门建立的保修金管理机构具体负责泰山区、岱岳区、高新区和泰山景区范围内保修金的交存、核算、退还、使用审核等工作;泰山区、岱岳区、高新区和泰山景区建立的保修金管理机构受市物业主管部门委托承担物业项目信息采集、保修金使用申请受理审核等部分保修金管理工作。
        物业质量保修金由保修金管理机构在所在地商业银行开立专户存储保修金。保修金存储最高期限5年,按人民银行公布的同期活期存款利率计息。
        保修金管理机构应当每年以相关业主方便查阅的形式定期公示相关保修金的交存、使用和退还等情况,接受业主和房地产开发建设单位的监督。
     10、什么情况下可以使用物业质量保修金?
   在物业保修期和保修范围内,物业出现质量问题,且房地产开发建设单位不履行保修义务或因歇业、破产等原因无法履行保修义务的,物业项目业主或业主委员会可以申请使用保修金。
   11、如何使用物业质量保修金?
  一般情况下,物业质量保修金的使用,按照以下程序办理:
   (一)物业专有部分出现可以使用保修金的情形时,由相关业主申请使用保修金;物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时,由业主委员会向物业主管部门申请使用保修金;业主委员会尚未成立的,推选的业主代表和物业所在地的居民委员会向保修金管理机构申请使用保修金。
   (二)保修金管理机构接到申请后,应向房地产开发建设单位进行核实,并对申请事项进行审查,经核实审查决定使用保修金的,由业主委员会或业主确定具有相应施工资格的施工单位进行维修。
   (三)承担维修的单位,应当编制维修方案及资金预算,报保修金管理机构审查后组织维修。(实施维修的单位应合理控制维修成本,完成维修后,填写物业维修工程费用清单,并由保修金使用申请人签章确认。)
   (四)保修金管理机构在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况,并于20日内向维修单位转账,将维修费用从保修金中列支。
    特殊情况下,当发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时,业主或物业服务企业可先行垫资维修,并保存相关证据,在责任认定明确后,符合本细则规定的保修金使用情形的,可以申请使用保修金清偿。
   12、物业质量保修金就交纳一次吗?
    物业质量保修金使用后15日内,其开发建设单位应当足额补存保修金。
    13、正常使用条件下,商品房屋的保修范围和最低保修期限是如何规定的?保修期限从什么时间开始计算?
    (一)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
    (二)屋面防水工程不低于5年,有防水要求的外墙面及卫生间等房屋的防渗漏工程不低于5年;
    (三)外墙外保温工程不低于5年;
    (四)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
    (五)电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年;
    (六)房地产开发建设单位对物业统一进行的装饰装修工程为2年。
    其他项目的保修期限和保修范围,由买卖双方在商品房屋销售合同和质量保证书中约定。
物业保修期,自房地产开发项目竣工综合验收之日起计算。
   14、哪些情形不属于物业质量保修金的保修范围?
   (一)因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题;
   (二)非房地产开发建设单位建设的供水供电等专业经营设施设备出现的质量问题;
   (三)因不可抗力造成的物业质量问题。
    15、物业质量保修金如何退还?
   房地产开发建设单位履行了相应保修义务的,市、县(市)保修金管理机构在物业保修期满后30日内退还相应分部工程保修金本息余额。《山东省物业质量保修金管理办法(试行)》第十八条规定的2年及2年内保修期工程期满后,退还项目总余额或项目分期总余额的40%,5年保修期工程期满后,退还项目剩余保修金余额或项目分期剩余保修金余额。
   房地产开发建设单位因歇业、破产或出现其他情形,致使单位不存在的,物业保修期满5年后60日内,市、县(市)保修金管理机构应当将相关事项进行公示,公示期为30天,公示期满无异议的,其交存的保修金本息余额,转存入同一物业项目住宅专项维修资金账户。
         物业保修期内发生严重质量缺陷,经反复维修,截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的,保修金暂不予以退还,直至相关质量问题得到修复为止。
   16、如何监管开发建设单位按时交存物业质量保修金?
        房地产开发建设单位不按规定交存保修金的,由物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的,自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滞纳金,并按照《山东省物业管理条例》第九十五条规定处以十万元以上三十万元以下的罚款。
    未交纳保修金的项目,房地产开发建设单位不得将商品房屋交付业主,业主有权拒绝接受。相关部门不得办理房地产开发项目竣工综合验收备案和房屋确权登记等手续。
        物业主管部门应将房地产开发企业交存保修金的情况及时通报房地产开发主管部门,作为房地产开发企业办理开发项目竣工综合验收备案的依据。房地产开发主管部门应将保修金交存情况记入房地产开发企业信用档案,并与其社会信用评价挂钩。

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