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   政策法规
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政策解读

解读《泰安市商品房买卖合同备案管理办法》

发布时间:2017-8-18 15:29:17      点击:69次

  

一、起草的必要性和可行性

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等有关法律法规规章均明确规定了商品房预售合同备案制度,要求房地产开发企业自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上房产管理部门办理备案手续。《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中“国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让手续”。

在实际工作中,我们发现有相当数量的炒房、私下交易等行为是通过先注销商品房买卖合同再网签备案的方式出现,这种行为从形式上规避了国务院的规定,但其实质仍然是商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,主要是为了偷逃房产交易过程中应缴纳的税款。此类行为能够实现的关键点在于开发企业的配合,作为买卖合同主体之一的开发企业如果严格遵守相关规定,此类私下交易导致税收流失的违规行为将能得到有效遏制。为此,必须从制度设计上进一步完善,堵塞管理漏洞。全国及省内其他地市房管部门针对此类行为各自出台了管理办法,为了防止私下交易、违规销售、偷逃房产交易税款、不按规定备案等扰乱房地产市场秩序等行为的发生,我局决定起草制定《泰安市商品房买卖合同备案管理办法》。

二、政策依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《城市房地产开发经营管理条例》

3、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)

4、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)

5、《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)

6、《山东省商品房销售条例》

三、主要内容

本《办法》共六章20条,第一章总则部分主要明确了出台商品房买卖合同备案管理办法的依据政策依据、管理部门及职责分工。第二章合同备案部分主要明确了合同备案应具备的条件、办理程序、办理时限及相关要求,第三章合同备案变更部分主要明确了合同备案变更的条件、应提交的材料,办理流程、办理时限等。第四章合同备案注销部分主要明确了合同备案注销的条件、应提交的材料、办理程序、办理时限等。第五章监督管理部分主要明确了合同备案注销后对开发企业、开发项目的监督管理措施,包括每月汇总各项目各企业备案合同注销的数量,定期公示,将相关数据推送税务部门,目的是为了遏制私下交易、逃避税费等违规行为。明确了开发企业应对办理合同备案、变更、注销等相关材料的真实性负责,以及严禁弄虚作假骗取合同备案,严禁利用合同备案注销或变更变相投机炒作,严禁就合同备案注销或变更收取费用。第六章附则部分主要明确了本办法的解释部门和有效期限。

四、文件印发和实施时间

按照山东省住房城乡建设厅《关于印发<山东省新建商品房买卖合同示范文本>、<山东省二手房买卖合同示范文本>和<山东省房地产经纪服务合同示范文本>的通知》要求,应尽快实现网上备案全覆盖,且该办法是《泰安市商品房预售合同备案管理办法》废止后的替代文件,为加强工作衔接,文件印发后即实行。




泰安市房产管理局

2017年6月15日


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